Vender con enganche más mensualidad puede abrirte compradores que un banco no aprobaría. También te pone en el lugar del banco: si el comprador deja de pagar, el problema es tuyo, y no tienes un departamento legal ni de cobranza detrás.

Si quieres saber cómo publicar tu casa en Casa STL, eso está en Cómo vender una casa con financiamiento del dueño en St. Louis. Este artículo trata otra cosa: los riesgos que asumes y qué conviene decidir, con ayuda profesional, antes de anunciar “financiamiento disponible”.

Los riesgos que te tocan a ti

  • Que el comprador deje de pagar. Recuperar la casa o el dinero lleva tiempo, costos y un proceso legal.
  • Que la casa regrese en peor estado. Una casa que vuelve después de un incumplimiento puede traer reparaciones atrasadas o daños.
  • Que no se paguen impuestos o seguro. La ley de Missouri trata los impuestos a la propiedad atrasados como un gravamen del estado sobre la casa, que puede cobrarse con una venta de la propiedad. Y una casa sin seguro puede perder valor de un día para otro por un incendio o una tormenta.
  • Tu propia hipoteca. Si todavía debes la casa, revisa si tu hipoteca tiene una cláusula de pago por venta (due-on-sale). La ley federal permite en general que el prestamista haga valer esa cláusula y exija el saldo completo si vendes o transfieres la casa sin su permiso. Revisa tu contrato con un abogado antes de ofrecer financiamiento.
  • Tu dinero queda atado. Tu ganancia se convierte en pagos durante años. Si necesitas efectivo pronto para otra compra, esto puede no servirte.

Decide la estructura con un abogado

La forma del contrato define tus riesgos y los del comprador. En términos generales, hay dos maneras de organizarlo: que el comprador reciba el título al cerrar y tú quedes con una garantía registrada sobre la casa, o que tú conserves el título hasta el último pago (contract for deed). Explicamos la diferencia, desde el lado del comprador, en Contrato a plazos con el dueño: quién tiene el título mientras pagas.

Sea cual sea la estructura, no asumas que las reglas de préstamos no te aplican. Un abogado de bienes raíces con licencia en Missouri puede decirte qué estructura conviene a tu caso, qué reglas aplican y redactar los documentos.

Las reglas federales pueden aplicarte

Cuando vendes una vivienda y financias tú la compra, la ley federal puede tratarte de forma parecida a un prestamista. La Regulación Z incluye excepciones limitadas para vendedores que financian pocas propiedades, pero cada una tiene condiciones sobre cuántas ventas, quién construyó la casa y cómo se estructuran los pagos. No asumas que calificas. Pide a tu abogado que revise, por escrito, qué reglas te aplican antes de fijar los términos.

Trata a todos los compradores igual

La Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) prohíbe discriminar en la venta de vivienda por raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar o discapacidad. Si vas a ofrecer financiamiento, decide por escrito qué vas a revisar (por ejemplo, enganche, ingresos que el comprador pueda mostrar, referencias de pagos) y aplícalo igual a cada persona interesada.

Protege la casa mientras te pagan

Estos son temas que conviene resolver con tu abogado y dejar claros en el contrato. No es una lista para redactar tú mismo:

  • Seguro. Quién lo paga, qué cobertura debe tener y cómo vas a comprobar que sigue vigente.
  • Impuestos. Quién los paga y cómo se comprueba cada año. Algunos vendedores usan una cuenta aparte (escrow) o un servicio de cobro.
  • Registro. Cómo y dónde se registran los documentos de la venta en la Ciudad o el Condado de St. Louis.
  • Título. Una búsqueda de título antes de vender, sobre todo si heredaste la casa o la compraste en una venta por impuestos.
  • Pagos con rastro. Un servicio de cobro externo (loan servicer) puede recibir los pagos, enviar estados de cuenta y llevar un registro neutral para ambas partes.
  • Divulgaciones. Si la casa se construyó antes de 1978, la regla federal sobre pintura con plomo en general exige dar cierta información al comprador antes de que firme. Divulga por escrito los defectos que conozcas.

Impuestos: habla con un contador

Recibir el precio en pagos puede cambiar cuándo pagas impuestos sobre la ganancia. El IRS explica que una venta a plazos es aquella en la que recibes al menos un pago después del año de la venta, y que en general se reporta con el método de pagos a plazos, con excepciones. También hay reglas sobre el interés mínimo. Un contador puede calcular tu caso antes de que fijes precio y términos.

Ten un plan de salida

Piensa desde el principio cómo termina el trato: el comprador refinancia con un banco y te paga todo, terminas de cobrar en el plazo acordado, o vendes el pagaré a un inversionista. Piensa también qué pasa si tú faltas: cómo siguen los pagos y a quién le corresponden. Un contrato bien documentado, con pagos registrados, es más fácil de manejar en cualquiera de esos casos.

Antes de anunciar “financiamiento disponible”

  • Confirmaste con tu abogado si tienes una hipoteca que impida vender así.
  • Tienes una búsqueda de título reciente.
  • Decidiste la estructura del contrato con un abogado de bienes raíces con licencia en Missouri.
  • Tu abogado revisó qué reglas federales y de Missouri te aplican.
  • Tienes criterios escritos e iguales para todos los compradores.
  • Sabes cómo se van a manejar seguro, impuestos y pagos.
  • Un contador revisó el efecto fiscal.

Si después de eso quieres publicar tu casa, la página Vendedores explica qué datos pedimos. Casa STL conecta compradores y vendedores; no somos tu abogado, tu contador ni tu prestamista.

Fuentes

Información educativa, no asesoría legal ni fiscal. Cada venta, contrato y situación es distinta, y las leyes de Missouri y federales determinan qué aplica. Antes de ofrecer financiamiento, consulta a un abogado de bienes raíces con licencia en Missouri y a un contador.